Пятница, 25 Май, 2018
GO2CANADA

Как правильно инвестировать в недвижимость — Елена Палагнюк

1455262808_nedvizhimosti

Как правильно инвестировать в недвижимость — Елена Палагнюк

Я не знаю ни одного человека живущего в Канаде, кого бы не волновали проблемы недвижимости и вопрос — как правильно купить, чтобы при продаже не потерять а по возможности заработать, и заработать побольше. Мы сами строим свою жизнь и планируем свои инвестиции и выбор прямо скажем нелегкий, и так сложно разобраться во всех тонкостях рынка, а денежки-то свои, кровно заработанные и тают прямо на глазах… Поэтому я решила поделиться некоторыми советами по поводу того, что такое инвестиции в недвижимость в Канаде и как правильно их планировать?

 

Канадский рынок недвижимости обусловлен циклами в среднем по 10-12 лет в течение которых наблюдается спад и подъем цен связанный с общим состоянием экономики на данный момент времени, но генеральная линия поднимается вверх уже на протяжении многих десятков лет. Поэтому инвестиции в рынок жилья остаются привлекательными на протяжении многих лет.

 

Многие думают что секретом успешного вложения капитала является только покупка коммерческой недвижимости. Не спорю, сдача различных помещений в аренду очень прибыльный бизнес в Канаде, зависит только от масштаба вложений. Можно сдавать целыми плазами и зданиями или же отдельными юнитами на коммерческих плазах. Богатые люди не гнушаются быть арендодателями, все зависит возврата денег по отношению к вложенным средствам. Но это не единственный вариант. Сегодня мы обсудим разные варианты. Ведь можно хорошо инвестировать и зарабатывать на своих вложениях в практически любой вид недвижимости, просто нужно к этому вопросу подойти серьезно и сделать правильные и аккуратные расчеты.

 

Пользуйтесь следующими правилами и будьте грамотными инвесторами:

 

1. Можно сделать так называемую краткосрочную инвестицию. Недвижимость можно купить и перепродать в течение короткого периода времени. Эта стратегия хороша, когда рынок идет вверх. Это рискованный вид инвестиций так как нужно уловить момент для правильной покупки и что еще важнее – для правильной продажи. Надо быть очень осторожным и реально смотреть на вещи и на возможность потерь если прийдется продавать в «неправильном рынке». В последние годы все больше пользуется популярностью так называемый Flip. Когда покупатели недвижимости реставрируют, ремонтируют, перестраивают, короче говоря добавляют ей потребительских свойств и затем перепродают. Земли в Торонто не становится больше, а имеющийся жилищный фонд стареет и изнашивается, вот почему такой вид инвестмента становится очень актуален сегодня, и будет актуален в будущем. В целом то же, что и первая стратегия, но здесь больше возможностей, хотя неизбежны вложения, а также этот вид инвестмента занимает больший отрезок времени и требует участия многих людей. Чем больше работ сами покупатели могут сделать своими руками тем больше прибыли они оставят в своих карманах.

 

2. Как более долгосрочный инвестмент можно купить землю и построить на ней то что востребованно потребителем или перестроить существующую постройку. Можно купить хороший участок земли и в течение нескольких лет растить инвестиционный потенциал, рефинансируя и реинвестируя высвободившиеся средства, ну а когда придет долгожданный момент – продать.

Другой вариант, требующий серьезных инвестиционных знаний и достаточно капитала — купить землю, придать ей новые потребительские свойства (develop/redevelop), сдать в многолетнюю аренду или продать. Классический пример такого рода инвестиций — покупка земли у фермера или государства, ее резонинг, продажа билдерам по частям, которые в свою очередь, построят на ней различные объекты. Такими объектами могут быть как частные дома, коммерческие кондоминиумы, плазы, индустриальные объекты и т.д. Начинать можно с любого уровня, используя различные финансовые рычаги — взять деньги в банке или у частных инвесторов investing with borrowed money as a way to amplify potential gains . Например, деньги, которые платят арендаторы квартир или офисов владельцу здания, идут на погашение мортгиджа, взятого этим владельцем у банка на строительство этого здания.

 

3. Покупка дома для себя и своей семьи это инвестиция? Я бы сказала — и да и нет. Со временем дом вырастет в цене обязательно, но для этого должно пройти несколько лет, то есть нужно терпение. Как выбирать собственный дом правильно спросите Вы меня? Выбирайте так, как требуют условия Вашей семьи, поскольку это неинвестиция в чистом виде. Чем больше у Вас времени на выплату моргиджа тем к лучшему результату Вы придете в финале так как при правильном вложении по прошествии 5-10 лет стоимость вашего жилья наверняка вырастет в цене.

 

4. Можно рассмотреть вариант покупки недвижимости на паях с друзьями или родственниками. Один из способов владения недвижимостью в Онтарио предполагает совместное владение домом или квартирой даже чужими друг другу людьми пропорционально вложенному капиталу. Вам не нужно рассчитывать на порядочность и честное слово совладельцев – Вы защищены законом. Может быть, это не самый удобный вариант, но он может решить проблему на первых порах и сэкономить Вам средства, которые Вы сможете вложить в будущее своей семьи. А когда встанете на ноги и почувствуете что способны самостоятельно выплачивать за дом, продадите этот и купите новый в соответствии с вашими новыми жизненными обстоятельствами.

 

5. Еще можно рассмотреть покупку совершенно нового дома от строителя, совсем неплохой вариант, при определенных условиях. Если Вы прожили несколько лет в меньшем доме, решили улучшить свои условия проживания, Вы любите все новoe и не возражаете, если на первых порах инфраструктура (магазины, услуги, транспорт, ландшафт) еще не очень хорошо развита и несколько месяцев придется пожить на стройке пока не обустроятся близлежашие окресности.
Правда сегодня это очень спорный вариант, если Вы покупаете свой первый дом от застройщика. Например, Вы рассчитываете, что дом или квартира увеличатся в цене на 30-50 тысяч долларов на момент окончания строительства. Застройщик обещает завершить строительство через год или полтора, на деле получится и два с половиной. За это время Вы заплатите за аренду 20,000 – 25,000. Кроме того, застройщик может обязать Вас закрыть сделку, т.е. навязать получение мортгиджа, и Вы будете платить штраф банку, если по каким-либо причинам решите продать дом раньше контрактного срока мортгиджа. К тому же не надо забывать что при покупке нового дома есть еще дополнительные расходы около 10,000-12,000. Closing costs плата за подключение к городским коммуникациям, покупка бытовых приборов (еще примерно 10,000), заборы и т.д. В последнее время цены от застройщика на новые дома поднялись на столько, что бывает выгоднее купить 1-2 годовалый дом в котором уже заплачены все расходы по окончанию строительства, куплены бытовые приборы, повешены шторы и т.д.

 

А если вы вложились в покупку новой квартиры в кондоминиуме, застойщик обязывает Вас въехать в квартиру по окончанию строительства, но регистрация всего дома (и в том числе Вашей собственной квартиры на Ваше имя может занять до 1 года). Вы можете и не въезжать, но должны платить за аренду собственной квартиры по весьма высокой цене до окончания оформления владения на ваше имя.
Более того, покупающие впервые естественно хотят купить не очень дорогое жилье. Поэтому частенько клюют на удочку основываясь на обещаниях строителя и красивых картинках проспектов, на деле же выходит что приобрели они самую неликвидную в данном варианте недвижимость на которой заработать очень и очень сложно.

 

Cредний годовой рост цен на недвижимость в Большом Торонто составляет от 5 до 10%. Поэтому и важно учитывать множество нюансов при покупке нового жилья о которых неискушенный покупатель не имеет никакого понятия.

 

6. Еще один вариант инвестиции это дом с несколькими легальными апартаментами (Duplex, Triplex, Fourplex, Multiplex) – дом, где Вы становитесь лендлордом-арендодателем и подписываете юридический договор аренды на каждую из квартир. Обычно выглядит это как малоэтажный дом: два или больше уровня квартир плюс легальный бейсмент апартмент, на каждом этаже 1-2-3 спальни, санузел, кухня, часто отдельные счетчики на коммунальные услуги и стиральные, сушильные машины в бейсменте для всех (оплачивается монетами). Большой плюс в этом варианте это то, что каждый арендатор подписывает официальный договор аренды имеющий юридическую силу и в случае невыплаты аренды не раз подумает о возможности испорченной кредитной истории и судебных издержках при серьезном ущербе Вашей собственности. Минус в этом виде вложений это то что такие дома стоят как минимум в районе от 500,000 и выше, а также то что на вас ложится ответственность за содержание дома и коммуникаций в порядке. Дом, сдаваемый по комнатам это возможность очень хорошего заработка! Спросите своего агента, в каком районе следует покупать такой дом, так как не в каждом районе GTA Вы можете делать это легально, а в районе York легальных апартментов не существует вообще. Кроме того Вы должны знать все опасности, связанные с этим вариантом: Ваши налоговые обязательства, возможные проблемы с зонированием и варианты их решения.

 

Мой Вам совет — воспользуйтесь услугами опытного риэлтора при подборе дома, чтобы правильно реализовать свои инвестиционные цели. И обязательно воспользуйтесь профессиональными советами при заключении договоров аренды. Ваш агент разъяснит Вам способы защиты своих интересов.

Я рассказала сегодня только о нескольких вариантах вложения в недвижимость, существуют и другие, но надеюсь и из этого, Вы сделали правильный вывод: инвестирование в недвижимость выгодно! Главное, инвестировать правильно и избежать досадных ошибок.

Елена Палагнюк

You may also like

0 comments

By