Среда, 13 Декабрь, 2017
GO2CANADA

ИНВЕСТИЦИИ В «Rent to Own»

12820284373710

ИНВЕСТИЦИИ В «Rent to Own»

Цена недвижимости 350,000. Для покупки требуется 35,000 – даунпеймент+ клоузинг 5,225 (3,725 ленд трансфер такс + 1,500 лоер и т.д). Всего надо вложить 40,225. Ме- сячные платежи составят 1,325 платёж по кредиту + 50 страховка от пожара + 225 таксы за дом = 1,600 из которых 565 каждый ме- сяц выплачивается в принципал. (Показатели в реальности зани- жены можно сделать лучше офор- мив более выгодный моргидж, но в данном случае, что бы исклю- чить риски я беру моргидж под 3% фиксированный на 3 года).

26da006a91

Продажа дома по программе Rent To Own. ( 3 годовой вариант, наи- более популярный). В этом случае подорожание рассчитывается из расчёта 5% . (Это общепринятый процент) Соответственно через 3 года дом продаётся за 405,170. Прибыль составляет (405,170- 350,000) + 20,400 (выплаченный принципал)= 75,570. Из этих де- нег вычитаем 5,570 агентские ко- миссионные. Чистая прибыль составляет 70,000. Теперь под какие проценты ра- ботают деньги: Клиент, оформляющий програм- му Rent To Own. При подписании контракта вносит залог обычно 3% от стоимости дома на данный момент. Соответственно из 40,225 мы вычитаем 10,500 ( депозит). И реально вложение составляет 29,725. Но и это ещё не всё. Так как клиент помимо рента 1,600 ( что является маркет рентом за такую недвижимость в таких районах как Кесвик, Саттон, Бери) платит еще около 300 долларов ,которые откладываются в его принципал и будут использованы как даунпей- мент на момент переоформления через 3 года. Соответственно ин- вестор получает возможность использования этих денег в те- чении 3 лет. У ч и т ы в а я эти деньги усреднённо получается, что инвестор вкладыва — ет в сделку не 29,725 а 27,000. Со- ответствен- но вложив 27,000 через 3 года инве- стор полу- чает 70,000 прибыли. Что есть 260 % за 3 года. Или 86.4% в год. В расчётах не учтён платёж за моргедж ин- шуренс это около 6,000 тысяч за весь срок амортизации ( 30 лет). Платить сразу не надо,эта сумма добавляется к сумме моргиджа и месячные платежи увеличива- ются на (10-25 долларов). Так как даунпеймент составляет меньше 20%. Но при продаже недвижимо- сти есть возможность переноса страховки на следующую недви- жимость. Так что для постоянных инвесторов это единовременный платёж на все годы. Для тех же кто делает такую сделку единожды, эту сумму надо учитывать, так как если вы продадите недвижимость и не купите следующую, то вы по- теряете эти 6,000. В случае покупки недвижимости с 20% даунпейментом. Картина ухудшается, но даже в этом слу- чае деньги работают более чем под 30% в годовом эквиваленте. Страховка на моргедж в этом слу- чае отсутствует. Риски в данном случае почти отсутствуют так как. 1) Простоя недвижимости нет- так как она покупается под клиента. 2) Непредвиденные расходы на дом отсутствуют так как по условиям контракта Rent To Own. Все ре- монты с первого дня производит клиент. (На момент подписания контракта клиент как правило производит инспекшен дома) 3) Если клиент отказывается по- купать недвижимость по каким то причинам, то полностью теряет депозит

282a47e2ab

В данном примере это 10,500 + 300 Х 36= 21,300 так же за эти три года выплачено 20,400 принципала. И полная прибыль составит 41,700 и это без учёта подорожания недвижимости!!! В действительности ситуация когда клиент отказался ещё бо- лее выгодная для инвестора, чем когда сделка завершилась удачно, но встречается редко. Кроме этого для закрытия сдел- ки клиенту необходимо иметь деньги на клоузинг. Эта сума варьируется от 5,225 до 7,000 в зависимости от года закрытия. Но так как уже к третьему году у клиента получается излишек денег в даунпейменте, то этот излишек можно вычесть из цены клоузинка. Так же покупающие по программе Rent To Own ча- сто являются покупающими впервые и могут получить Lend Transfer Tax Credit. В размере около 2,000. Получить моргидж c даунпейментом 5% для тех ,кто покупает не дорогую недвижи- мость как праймери резиденс не составляет труда.

MAXIM BAGINSKIY

Real Estate Broker Investment Advisor 300 West Beaver Creek Rd. Suite 202 Richmond Hill, ON. L4B 3B1 Residential Real Estate

Investment Professional Дома и деньги MAXIM BAGINSKIY Real Estate Broker / Investment Advisor

You may also like

0 comments

By